Từ khi bỏ cấp huyện (01/7/2025), quy định về thủ tục đất đai đã đổi hai lần. Các bảng “cấp sổ lần đầu 3 ngày, sang tên 8 ngày” viết giữa năm 2025 nay không còn đúng như quy định chung cả nước. Bài này tóm tắt quy định đang áp dụng (tháng 10/2026) và cách tra đúng thủ tục của tỉnh bạn.
Trả lời ngắn: từ 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã bãi bỏ phần lớn Điều 5 và Phụ lục I của Nghị định 151/2025, nơi quy định thẩm quyền và thời hạn từng thủ tục. Từ 01/7/2026, mỗi tỉnh tự ban hành thủ tục đất đai, nên thời hạn giải quyết nay do từng tỉnh quy định. Bạn vẫn được nộp hồ sơ ở bất kỳ xã, phường nào trong tỉnh. Sang tên, tách thửa do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh giải quyết. Cơ quan cấp sổ lần đầu tùy cách tỉnh phân cấp.
Các mốc thay đổi
| Thời gian | Văn bản | Điểm chính |
|---|---|---|
| 01/7/2025 – 30/01/2026 | Nghị định 151/2025/NĐ-CP | Chủ tịch UBND xã cấp sổ lần đầu cho cá nhân; Phụ lục I quy định thời hạn từng thủ tục |
| Từ 01/01/2026 | Nghị quyết 254/2025/QH15 | Tháo gỡ vướng mắc: tách thửa, sổ chung vợ chồng, thế chấp |
| Từ 31/01/2026 | Nghị định 49/2026/NĐ-CP | Chia lại thẩm quyền cấp sổ; bãi bỏ phần lớn Điều 5 và Phụ lục I Nghị định 151; giao tỉnh ban hành thủ tục chậm nhất 01/7/2026 |
| Từ 01/7/2026 | Quyết định của từng tỉnh (ví dụ TP.HCM: QĐ 44/2026/QĐ-UBND) | Thời hạn giải quyết theo quy định của tỉnh |
| Dự kiến 01/3/2027 | Luật Đất đai sửa đổi | Mới là dự thảo, Quốc hội chưa thông qua |
Luật đang áp dụng vẫn là Luật Đất đai 2024. Điều 18 Nghị định 151 (chọn nơi nộp hồ sơ, không bắt chỉnh lý giấy tờ vì sáp nhập) không bị bãi bỏ.
Ai giải quyết?
Cấp sổ lần đầu: tùy tỉnh phân cấp
Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026:
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp sổ khi cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê, chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất.
- Chủ tịch UBND xã cấp sổ khi cấp xã quyết định các việc trên, kể cả xác định lại diện tích đất ở.
- Văn phòng đăng ký đất đai: các trường hợp còn lại (đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, xác nhận thay đổi).
Với trường hợp phổ biến nhất (hộ, cá nhân đang dùng đất xin sổ lần đầu), các nguồn chưa thống nhất. Một số báo và luật sư cho rằng nay chủ yếu do Văn phòng đăng ký đất đai cấp. Cục Quản lý đất đai trả lời bạn đọc (VietNamNet, 4/2026) thì nói tùy ai quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo phân cấp của tỉnh. Hà Nội có quy trình cấp xã “cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình” (từ 16/9/2026). Hãy xem danh mục thủ tục của tỉnh mình thay vì tin một câu trả lời chung.
Sang tên, tách thửa, đăng ký biến động
Do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh giải quyết. Chi nhánh nay đặt theo xã hoặc khu vực liên xã do UBND tỉnh quyết định, không còn theo huyện.
Nộp hồ sơ ở đâu?
- Bất kỳ xã, phường nào trong cùng tỉnh (bộ phận một cửa hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công xã), Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, hoặc chi nhánh. Áp dụng cho đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Ngoại lệ: hồ sơ xác định lại diện tích đất ở phải nộp đúng nơi quy định.
- Trực tuyến: qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh, đăng nhập VNeID. Chưa có nguồn chính thức xác nhận sang tên làm toàn trình online ở mọi nơi.
- TP.HCM: 5 thủ tục làm được ở bất kỳ chi nhánh nào (QĐ 5028/QĐ-UBND) là nhóm đăng ký biện pháp bảo đảm (thế chấp), không phải sang tên.
- Hà Nội: đề án “Sổ đỏ trao tay” (QĐ 5206/QĐ-UBND) cho làm toàn trình online, phí 0 đồng, với việc đính chính sổ sai do cơ quan nhà nước và đăng ký phần đất còn lại sau thu hồi. Thí điểm đến 31/12/2026.
Mất bao lâu? Tra theo tỉnh của bạn
Bảng dưới đặt mốc cũ cạnh quy định mới để thấy vì sao không nên dùng một con số cho cả nước.
| Thủ tục | Mốc theo NĐ 151 (đã bãi bỏ phần lớn, chỉ để tham khảo) | TP.HCM (QĐ 44/2026, từ 01/7/2026) | Hà Nội |
|---|---|---|---|
| Đăng ký, cấp sổ lần đầu | Tối đa 17 + 3 ngày làm việc | Theo Phụ lục IV QĐ 44, chưa tìm được con số | Đã công bố 28 thủ tục cấp tỉnh, 19 thủ tục cấp xã (8/2026) và 45 quy trình (từ 16/9/2026); chưa tìm được số ngày cụ thể |
| Sang tên (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) | Tối đa 8 ngày làm việc | Chưa tìm được con số | |
| Tách thửa | 5 ngày để xác nhận đủ điều kiện | Tối đa 12 ngày làm việc (không đủ điều kiện thì trả trong 3 ngày) |
Ở TP.HCM, thời hạn không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, niêm yết công khai, trích đo; xã đảo và vùng khó khăn được cộng thêm 10 ngày; hồ sơ nộp trước 01/7/2026 giải quyết theo quy trình cũ.
Cách tra thời hạn của tỉnh bạn
- Xác định thửa đất nay thuộc xã, phường nào: nhập địa chỉ trên sổ vào công cụ đổi địa chỉ cũ sang mới.
- Vào cổng dịch vụ công của tỉnh, chọn lĩnh vực Đất đai, tìm đúng tên thủ tục (ví dụ “đăng ký biến động… chuyển nhượng”). Xem mục thời hạn giải quyết, thành phần hồ sơ, phí.
- Khi nộp, đọc kỹ giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Đó là thời hạn áp dụng cho hồ sơ của bạn. Quá hẹn mà chưa có kết quả, bạn có quyền hỏi lý do.
Hạn sang tên và mức phạt
Người dùng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Từ 31/8/2026, theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP, không đăng ký đúng hạn bị phạt 2–3 triệu đồng với cá nhân, 4–6 triệu đồng với tổ chức. Mốc 30 ngày tính khác nhau tùy trường hợp (ví dụ thừa kế), nên quá 30 ngày không mặc nhiên bị phạt.
Thuế, lệ phí khi sang tên
- Lệ phí trước bạ: 0,5%, tính trên giá trong hợp đồng nếu cao hơn bảng giá đất của tỉnh. Miễn khi thừa kế, tặng cho giữa vợ chồng; cha mẹ với con (kể cả con nuôi, dâu, rể); ông bà với cháu; anh chị em ruột.
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng: 2% giá chuyển nhượng, theo Luật Thuế TNCN 2025 (hiệu lực 01/7/2026).
- Bán nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế khi đủ điều kiện: tại thời điểm bán chỉ có 1 nhà hoặc 1 thửa đất ở, đã có ít nhất 183 ngày tính từ ngày cấp sổ, và bán toàn bộ. Không áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai.
- Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định hồ sơ: do HĐND từng tỉnh quyết định.
Thay đổi từ Nghị quyết 254 (từ 01/01/2026)
- Tách thửa: được tách nếu hộ liền kề đồng ý cho đi chung lối ra đường công cộng; phần đất ở làm lối đi không phải chuyển mục đích. Chuyển mục đích một phần thửa không bắt buộc tách thửa. Diện tích tối thiểu vẫn do tỉnh quy định.
- Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Ninh Bình: quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng được cấp chung một sổ; thế chấp được cập nhật vào cơ sở dữ liệu, không ghi lên sổ.
Tình huống hay gặp
| Tình huống | Hướng xử lý |
|---|---|
| Đất ở xã A nhưng muốn nộp ở xã B gần nơi làm việc, cùng tỉnh | Được nộp ở xã B; hồ sơ được chuyển đến nơi giải quyết. |
| Sổ ghi “huyện X” cũ, nay đi sang tên | Không phải chỉnh lý trước. Địa chỉ mới được cập nhật cùng lúc khi sang tên (Điều 18 NĐ 151). Xem Sổ đỏ có phải làm lại sau sáp nhập? |
| Anh chị em ruột nhận thừa kế nhà đất | Miễn lệ phí trước bạ. Vẫn phải đăng ký biến động. |
| Bán căn nhà duy nhất, sổ mới cấp được 4 tháng | Chưa đủ 183 ngày nên chưa được miễn thuế TNCN. |
| Mua nhà đã quá 30 ngày chưa sang tên | Đi đăng ký ngay; có thể bị phạt 2–3 triệu đồng (cá nhân). |
| Hồ sơ nộp từ trước, nay xã và chi nhánh đều nói “không thuộc thẩm quyền” | Hỏi Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh. Cục Quản lý đất đai cho biết hồ sơ dở dang khi Nghị định 49 có hiệu lực do UBND tỉnh quyết định cách xử lý. |
Chậm hồ sơ có xảy ra ở một số nơi, như Hưng Yên (8/2026: 41 xã, phường chưa cấp được sổ nào) hay đặc khu Phú Quốc (10/2026: hơn 3.000 hồ sơ trễ hẹn). Đây là số liệu từng địa phương, không đại diện cả nước.
Đính chính thông tin sai hoặc lỗi thời
| Thông tin sai, lỗi thời | Quy định hiện hành |
|---|---|
| “Chủ tịch UBND xã cấp sổ lần đầu cho mọi hộ, cá nhân” | Chỉ đúng từ 01/7/2025 đến 30/01/2026. Nay tùy phân cấp của tỉnh (Điều 14 NĐ 49/2026). |
| “Cả nước: cấp sổ lần đầu 3 ngày, sang tên 8 ngày, tách thửa 5 ngày” | Phần lớn Phụ lục I NĐ 151 đã bị bãi bỏ từ 31/01/2026. Từ 01/7/2026 thời hạn do từng tỉnh quy định. |
| “Sang tên mất 10–15 ngày” | Không phải số liệu chính thức. Xem giấy hẹn trả kết quả. |
| “Đã có Luật Đất đai 2026” | Luật sửa đổi mới là dự thảo, dự kiến hiệu lực 01/3/2027. |
| “Quá 30 ngày chưa sang tên bị phạt 6 triệu” | Cá nhân 2–3 triệu; 4–6 triệu là mức cho tổ chức. |
| “Sang tên làm toàn trình online ở mọi nơi” | Chưa có xác nhận chính thức. Hà Nội mới làm toàn trình cho đính chính sổ, thí điểm. |
Xem thêm: Bỏ cấp huyện: thủ tục nay làm ở đâu? · Hợp đồng ghi địa chỉ cũ có phải làm lại? · Cách ghi địa chỉ mới · Tra 34 tỉnh, thành và xã, phường · Tra mã bưu chính
Nguồn tham khảo
- Cổng TTĐT Chính phủ: Toàn văn Nghị định 49/2026/NĐ-CP
- LuatVietnam: Nghị định 49/2026/NĐ-CP
- Cổng TTĐT Hà Tĩnh: Sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai
- Sở NN&MT Đắk Lắk: Khẩn trương triển khai Nghị định 49/2026/NĐ-CP
- Luật sư Việt Nam: Cục Quản lý đất đai phản hồi thắc mắc khi cấp đổi giấy chứng nhận
- Sức khỏe & Đời sống: Nghị định 49/2026, Văn phòng đăng ký đất đai được cấp sổ lần đầu
- Dân Việt: Chủ tịch UBND xã được cấp sổ đỏ lần đầu trong những trường hợp nào?
- Vietstock (dẫn VietNamNet): Làm sổ đỏ lần đầu nộp ở xã hay Văn phòng đăng ký đất đai?
- LuatVietnam: Hà Nội ban hành 45 quy trình thủ tục đất đai
- Cục Quản lý đất đai: Hà Nội công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai
- Luật sư Việt Nam: Người dân được chọn nơi nộp hồ sơ đất đai trong cùng tỉnh
- VnExpress: Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7/2025
- Thông tin báo chí TP.HCM: 5 thủ tục đất đai làm tại bất kỳ chi nhánh
- VietNamNet: Hà Nội làm đính chính sổ đỏ trực tuyến toàn trình, phí 0 đồng
- Thăng Long (Chính phủ): Hà Nội triển khai đề án “Sổ đỏ trao tay”
- LuatVietnam: Quyết định 44/2026/QĐ-UBND TP.HCM về trình tự thủ tục đất đai
- CafeLand: Thủ tục tách thửa đất tại TP.HCM từ 1/7/2026
- Thư viện Nhà đất: Thủ tục tách thửa tại TP.HCM theo Quyết định 44/2026
- LuatVietnam: Chậm sang tên sổ đỏ bị phạt từ 31/8/2026
- Người Quan Sát: Chậm sang tên sổ đỏ có thể bị phạt
- Thư viện Nhà đất: Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026
- VietNamNet: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế TNCN thế nào từ 1/7/2026
- VOV: Điều kiện miễn thuế bán nhà chỉ có một căn, giữ đủ 183 ngày
- Cổng PBGDPL Cần Thơ: Điều kiện miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất
- Đại biểu Nhân dân: Quy định mới nhất về tách thửa đất từ năm 2026
- BNEWS (TTXVN): Siết trách nhiệm, không để người dân bị kéo dài thủ tục đất đai
- Tiền Phong: Phú Quốc trễ hẹn hơn 3.000 hồ sơ đất đai
Nhập địa chỉ cũ (có thể kèm quận, huyện) để biết xã, phường và tỉnh, thành phố mới sau sáp nhập.
Tra cứu ngay